Le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer la chose au preneur et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.
Tel est l’objet de l’article 1719 du Code civil.
L’article 1217 du même code instaure pour sa part la faculté pour la partie envers laquelle l’engagement contractuel n’aurait pas été exécuté de suspendre l’exécution de sa propre obligation.
Dans le cadre de l’exécution d’un contrat de bail commercial, le preneur aurait donc la faculté de suspendre son obligation de paiement du loyer dans l’hypothèse où le bailleur n’exécuterait pas parfaitement son obligation de délivrance.
Oui… Mais !
La Cour de cassation manque rarement une occasion de rappeler que la faculté dont dispose le preneur de faire usage de l’exception d’inexécution ne tient que si « les locaux loués ont été rendus impropres à l’usage pour lequel ils ont été destinés ».
(Cass. 3e civ., 6 juill. 2023, n° 22-15.923)
C’est ainsi qu’il a été jugé qu’une infiltration d’eau dans les locaux qui n’empêcherait pas leur exploitation par le preneur n’est pas de nature à justifier la mise en œuvre de l’exception d’inexécution.
En d’autres termes, une défaillance minime du bailleur à son obligation de délivrance ne permet pas au preneur de suspendre son obligation de paiement du loyer.
La solution n'est pas nouvelle.
(Cass. 3e civ., 21 déc. 1987, n° 86-13.861)
De là à considérer que le bailleur ne manque pas à son obligation de délivrance si les locaux ne sont pas rendus impropres à l’usage auquel ils sont destinés, il n’y a qu’un pas.
En toute hypothèse, on ne peut que déconseiller au preneur qui exercerait toujours son activité dans les locaux de suspendre son obligation de paiement du loyer en vertu de son droit à l’exception d’inexécution.
Posté le 19 mars 2025 par Bertrand Tavernier