Une partie à un contrat peut refuser d’exécuter l’obligation mise à sa charge si l’autre n’exécute pas parfaitement la sienne.
Le Code civil permet en effet, sous certaines conditions, aux parties de se faire justice elles-mêmes par le biais de « l’exception d’inexécution ».
Si le législateur a fait preuve de largesse dans sa rédaction, offrant la possibilité au cocontractant lésé de suspendre l’exécution de son obligation si l’autre partie « n’a pas exécuté » ou a exécuté « imparfaitement » son engagement, la jurisprudence fait montre d’une rigueur toute particulière s’agissant de l’exécution d’un contrat de bail commercial.
En vertu d’un tel contrat, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée et de l’entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.
Le preneur, pour sa part, est tenu de régler le loyer aux termes convenus.
Or, pour prétendre à la suspension de son obligation de paiement du loyer, l’inexécution dont souffre le preneur doit être particulièrement grave.
Dans son arrêt du 27 juin 2024 (n°23-10.340), la 3ème chambre civile de la Cour de cassation précise que les manquements du bailleur doivent rendre les locaux loués « impropres à l’usage auquel ils étaient destinés ».
En l’espèce, le preneur avait informé le bailleur de l’existence d’infiltrations en toiture affectant son activité commerciale de football en salle.
Dans l’attente de la réalisation des travaux, le preneur a fait usage de l’exception d’inexécution cessant de payer les loyers.
Il s’est par ailleurs opposé à la demande de paiement de l’arriéré formulée par le bailleur postérieurement à la réalisation des travaux d’étanchéité, à titre d’indemnisation des préjudices subis.
La Cour d’appel de CHAMBERY, qui avait validé ce raisonnement, a vu son arrêt cassé par la haute juridiction aux motifs que la perturbation de l’activité liée infiltrations n’aurait été que partielle, limitant l’usage de certains terrains seulement.
En d’autres termes, la Cour de cassation a rappelé que l’exception d’inexécution ne peut être invoquée que si le manquement à l’obligation de délivrance porte sur la totalité de la chose louée, rendant les locaux intégralement inexploitables.
Cette solution, qui n’a rien de nouvelle, est fréquemment rappelée à tous les degrés de juridiction.
Posté le 1 mars 2025 par Bertrand Tavernier